Продовження циклу статей про підготовку до опалювального сезону. У першому матеріалі циклу «Підготовка до опалювального сезону 2026–2027 років: план дій» ішлося про загальні питання підготовки до сезону: чому її варто планувати ще навесні, до початку осіннього ажіотажу, і з якими типовими ризиками стикаються власники житла. Цей матеріал присвячено діям, які має виконати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)
Якщо приватний будинок готує до зими один власник, то у багатоповерхівці обов'язки розподілені між ОСББ або управителем, обслуговуючою організацією і самими мешканцями. Помилки чи бездіяльність на цьому етапі мають серйозніші наслідки, бо система обслуговує десятки квартир одразу, а не одне домогосподарство. Підготовка охоплює кілька напрямів, і цього року до них додалося те, що змінилося в законодавстві.
Індивідуальний тепловий пункт, лічильники тепла, регулювальна арматура
Перед сезоном в індивідуальному тепловому пункті (ІТП) перевіряють роботу автоматики, стан фільтрів і грязьовиків за перепадом тиску (за потреби – очищення), справність насосів і те, чи ввімкнене й коректно налаштоване погодозалежне регулювання. Для тих, хто хоче розібратися в схемах і принципах роботи ІТП детальніше, на сайті AW-Therm є окремий розбір від С. Дейнеко «Індивідуальний тепловий пункт: схеми та рішення».
ІТП є електрозалежним. На відміну від класичної елеваторної схеми з нерухомим соплом, яка працює без зовнішнього живлення, ІТП потребує електроенергії. Вона потрібна контролеру автоматики, а також власним циркуляційним насосам системи опалення та електроприводам регулювальних клапанів, якщо їх передбачено конкретною схемою. У більшості ІТП багатоповерхових будинків під час знеструмлення тепловий пункт зупиняється навіть за наявності теплоносія в магістральній мережі. Наслідки залежать від схеми приєднання та положення клапанів на момент відключення.
15 липня 2026 року Верховна Рада ухвалила у другому читанні та в цілому законопроєкт № 14067 «Про внесення змін до деяких законів України щодо підтримки розвитку ефективного та сталого централізованого теплопостачання». Президент підписав закон, який отримав номер 4937-IX. Закон закріплює обов’язок встановлювати ІТП у будівлях, підключених до централізованого теплопостачання. Ця вимога набере чинності через шість місяців після припинення або скасування воєнного стану, тому в поточному опалювальному сезоні обов’язкових масових встановлень ще не буде. Для ОСББ, у будинках яких ІТП уже встановлено, закон покладає технічне обслуговування теплових пунктів на теплотранспортуючу організацію. Це звільняє ОСББ від частини технічних обов’язків, які раніше покладалися на співвласників або обслуговувальну компанію за окремим договором. Витрати на встановлення ІТП включено до тарифу на транспортування теплової енергії.
Закон прямо не регулює резервне живлення: в ухваленому тексті немає вимог до встановлення для ІТП систем резервного електроживлення — ДБЖ з акумуляторною батареєю або генераторних установок. Крім того, з 22 квітня 2026 року Фонд енергоефективності тимчасово призупинив приймання нових заявок за програмою «ЕнергоДім» через перехід на нову модель фінансування в межах Ukraine Facility. Програму «ГрінДІМ» призупинено окремо — з 4 квітня 2026 року через обмежене фінансування. Перш ніж розраховувати на компенсацію витрат на резервне живлення ІТП у межах «ЕнергоДому», ОСББ варто уточнити у Фонді енергоефективності актуальний статус приймання заявок і перелік заходів, які охоплює компенсація.
Законодавство розрізняє два види вузлів обліку тепла: загальнобудинковий (комерційний) і квартирний (розподільний). Для них діють різні правила. Відповідно до частини четвертої статті 17 Закону України «Про метрологію та метрологічну діяльність», повірку, обслуговування та ремонт вузлів обліку, які забезпечують індивідуальний (квартирний) облік споживання теплової енергії, здійснюють коштом власників цих вузлів, якщо інше не встановлено договором. Для загальнобудинкового вузла обліку, який зазвичай розміщений поруч з ІТП, стаття 6 Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» встановлює чіткіше правило: обслуговування, зокрема повірку, виконує оператор зовнішніх інженерних мереж — та сама теплотранспортуюча організація, про яку йшлося вище. Його витрати відшкодовують споживачі відповідної послуги. ОСББ самостійно не наймає повірочну організацію для загальнобудинкового вузла обліку. Цю функцію виконує теплопостачальник, а вартість послуги включають до рахунків мешканців.
За регулювальну арматуру та балансування системи опалення відповідає ОСББ або управитель — залежно від прийнятої моделі управління будинком. Керівник підрозділу з навчання та технічної підтримки «ГЕРЦ Україна» О. Сокиркін у матеріалі «Автоматичне балансування: від теорії до практики» описує таке рішення: у двотрубних системах опалення один регулятор перепаду тиску зазвичай обслуговує до восьми опалювальних приладів. Це типова конфігурація приладової гілки. Універсальної кількості для всіх схем немає: конкретну кількість регуляторів та їхні налаштування визначають за гідравлічним розрахунком. Автоматичне балансування стабілізує перепад тиску й обмежує максимальну витрату теплоносія, запобігаючи утворенню шуму в трубопроводах. Дія клапана обмежена налаштуваннями: він компенсує зміни гідравлічного режиму лише в заданому діапазоні. Клапан не усуває звуження трубопроводів через накип чи корозію і не відновлює їхньої пропускної здатності, що особливо актуально для будинків, які експлуатуються багато років.
Держенергоефективності та «ГЕРЦ Україна» наводять однакову оцінку: ІТП разом із балансуванням системи опалення можуть зменшити споживання теплової енергії на 20–40% за умови належної роботи погодозалежного регулювання. Сам факт встановлення обладнання не гарантує такого результату. Фактичний вплив на розмір платежів залежить від тарифів і результатів експлуатації. У будівлях зі слабкою теплоізоляцією одного ІТП недостатньо для відчутної економії. Роль теплоізоляції докладніше розглянуто в наступному блоці.
Промивання та гідравлічне випробування системи
Щорічне гідропневматичне промивання системи опалення передбачене Правилами технічної експлуатації теплових установок і мереж – його проводять після закінчення опалювального періоду незалежно від віку системи чи типу теплоносія. Мета – видалити відкладення, накопичені протягом сезону, та підготувати систему до наступного заповнення якісним, хімічно очищеним і деаерованим теплоносієм. Послідовність робіт стандартна: спочатку проводять візуальний огляд і гідропневматичне промивання, потім – гідравлічне випробування на міцність і щільність під установленим тиском. Далі виконують сезонний запуск і перевіряють усі вузли під навантаженням.
Повітря із системи видаляють через повітровідвідні пристрої, підтримуючи необхідний статичний тиск. Справна й герметична система не повинна підсмоктувати повітря під час роботи насоса. Після цього перевіряють тиск і за потреби підживлюють систему підготовленою водою, а також перевіряють запірну та регулювальну арматуру систем опалення і гарячого водопостачання.
Ці роботи виконує обслуговуюча організація на підставі договору з ОСББ. Гідравлічне випробування підтверджує міцність і щільність системи під установленим тиском та дає змогу виявити протікання чи пошкодження трубопроводів до початку опалення будинку.
Теплоізоляція трубопроводів, арматури та зовнішніх будівельних конструкцій
Теплоізоляція трубопроводів та фланцевої арматури у підвалах, на сходових клітках і горищах обмежує неконтрольовану тепловіддачу в неопалюваних технічних приміщеннях. Пошкоджену чи зруйновану ізоляцію варто відновити або замінити до початку сезону. На AW-Therm опубліковано матеріал компанії Walraven Ukraine: вкерівник відділу продажів «Вальравен Україна» І. Карась написав огляд систем кріплення трубопроводів у підвалах та шахтах у матеріалі «Кріплення вузлів водопідготовки», де йдеться про монтажні профілі RapidStrut і RapidRail та трубні хомути KSB1 і BISMAT. Якісне кріплення також впливає на довговічність ізоляції: якщо трубопровід провисає чи вібрує, ізоляційний шар швидше руйнується.
Підготовка стосується й інших елементів будинку. До переліку варто додати гідроізоляцію фундаментів, цоколю та підвалу, стан утеплення сходових кліток та горищ, дотримання температурних умов у машинних приміщеннях ліфтів, а також захист трубопроводів протипожежного водопроводу від замерзання. Ці елементи нерідко залишаються без належної перевірки, хоча порушення в цих місцях можуть спричиняти втрати тепла, які мешканці не одразу помічають.
Тут варто повернутися до електрозалежності ІТП, про яку йшлося в першому блоці: утеплення будинку зменшує тепловтрати та уповільнює його остигання в разі відключення електроенергії. Якщо ІТП тимчасово зупиняється через знеструмлення, добре утеплений будинок остигає повільніше, ніж будинок із погано ізольованими підвалом і горищем, оскільки нижчі тепловтрати через конструкції подовжують час, за який приміщення втрачає комфортну температуру.
Комплексна термомодернізація зовнішніх конструкцій та інженерних систем – утеплення фасаду, заміна вікон на енергоефективні й обов’язкове забезпечення нормативної вентиляції (герметичні вікна без вентиляційних заходів можуть погіршити повітрообмін) – за оцінками Держенергоефективності, здатна знизити споживання тепла на 40–50 % у будинках, які до модернізації не мали утеплення огороджувальних конструкцій. Повільніше охолодження будинку особливо важливе в сезон, коли можливі відключення електроенергії.
Комунікація з мешканцями, графіки та відповідальні особи
Графік робіт у чаті мешканців зручний для оперативної комунікації, але формальну готовність будинку до опалювального сезону підтверджує пакет офіційних документів відповідно до наказу Мінпаливенерго та Мінжитлокомунгоспу «Правила підготовки теплових господарств до опалювального періоду»: Акт готовності теплового господарства та Паспорт готовності, які оформляють разом за результатами комісійної перевірки. Голові ОСББ варто заздалегідь узгодити дату перевірки з обслуговуючою організацією, щоб не відкладати оформлення документів до останнього тижня перед сезоном.
Фото: Мамахихотала та United Heroes, фільм «Збори ОСББ»
Окрім повідомлень про графік робіт і дату відключення гарячої води на час промивання, до перевірки можна залучати мешканців. Асоціація енергоаудиторів України пропонує простий перелік перевірок, які мешканці можуть провести самостійно, без спеціального обладнання та втручання в роботу інженерних систем: перевірити стан вікон та дверей у місцях загального користування; повідомити про видимі пошкодження будинкової електромережі; не відкривати щитів і не торкатися обладнання, оскільки це робота електротехнічного персоналу; звернути увагу на візуальний стан системи опалення та теплового пункту. Коли до перевірки долучаються кілька мешканців, ОСББ отримує повнішу інформацію про проблеми, ніж під час формального огляду, який проводить один технічний фахівець.
Нестачу фахівців, про яку ми писали в першій статті циклу, також потрібно враховувати. Через дефіцит майстрів та сервісних фахівців звернення щодо усунення несправностей варто планувати заздалегідь, а не подавати до обслуговуючої організації в останній тиждень перед початком сезону.
Що далі
Ця стаття охоплює поточну підготовку будинку до сезону. Капітальні інвестиції в модернізацію будинку потребують окремого розгляду. Якщо ОСББ планує повну термомодернізацію – з утепленням фасаду, заміною вікон і повною модернізацією інженерних систем, – варто ознайомитися з детальним аналізом факторів впливу та економіки таких інвестицій у матеріалі «Тепловая модернизация многоэтажек: факторы влияния», автор С. Шовкопляс.
У наступній, третій статті циклу поговоримо про підготовку до опалювального сезону приватного будинку: чим відповідальність одного власника відрізняється від розподіленої відповідальності ОСББ і які рішення актуальні саме для приватного домогосподарства.
Часті запитання (FAQ) про підготовку багатоповерхового будинку до опалювального сезону
На скільки відсотків встановлення ІТП разом із балансуванням системи опалення зменшує споживання тепла
Встановлення індивідуального теплового пункту (ІТП) разом із балансуванням системи опалення може зменшити споживання теплової енергії на 20–40% за умови належної роботи погодозалежного регулювання. Сам факт наявності обладнання не гарантує такої економії, оскільки фактичний розмір платежів залежить від тарифів та рівня теплоізоляції будівлі. У будинках зі слабкою теплоізоляцією одного лише ІТП недостатньо для відчутного зниження витрат.
Яку економію тепла дає комплексна термомодернізація зовнішніх конструкцій та інженерних систем будинку
Комплексна термомодернізація зовнішніх конструкцій та інженерних систем здатна знизити споживання тепла на 40–50% у будинках, які до цього не мали утеплення. За оцінками Держенергоефективності, такий результат досягається завдяки утепленню фасаду, заміні вікон та обов’язковому забезпеченню нормативної вентиляції. Крім того, якісне утеплення сповільнює охолодження будівлі під час зупинки ІТП через знеструмлення.
Хто здійснює повірку та обслуговування загальнобудинкового вузла обліку теплової енергії
Обслуговування та повірку загальнобудинкового (комерційного) вузла обліку виконує оператор зовнішніх інженерних мереж — теплотранспортуюча організація. Згідно зі статтею 6 Закону України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», ОСББ самостійно не наймає повірочну організацію для загальнобудинкового лічильника. Витрати оператора на виконання цих робіт відшкодовують споживачі, а вартість послуги включається до рахунків мешканців.
Яку кількість опалювальних приладів зазвичай обслуговує один регулятор перепаду тиску
У двотрубних системах опалення один регулятор перепаду тиску зазвичай обслуговує до восьми опалювальних приладів, що є типовою конфігурацією приладової гілки. Конкретна кількість регуляторів та їхні налаштування визначаються за допомогою гідравлічного розрахунку. Автоматичне балансування стабілізує перепад тиску й обмежує максимальну витрату теплоносія, однак регулювальний клапан не усуває звуження трубопроводів через накип чи корозію.
Які офіційні документи підтверджують готовність теплового господарства ОСББ до опалювального сезону
Офіційну готовність будинку до опалювального сезону підтверджують Акт готовності теплового господарства та Паспорт готовності. Ці документи оформлюють за результатами комісійної перевірки відповідно до наказу Мінпаливенерго та Мінжитлокомунгоспу «Правила підготовки теплових господарств до опалювального періоду». Голові ОСББ варто заздалегідь узгодити дату перевірки з обслуговуючою організацією.
Більше важливих статей і новин в Telegram-каналі та корисні відео на Youtube-каналі та у TikTok. Долучайтесь!
Переглянуто: 1 651
