Реконструкція опалення багатоквартирних будинків: порівняння кошторисів і способів обліку тепла

П. Дерменжи, архітектор

У попередній статті я порівняв два способи поквартирного обліку тепла – квартирний теплолічильник і прилади–розподілювачі теплової енергії– за принципом роботи й нормативним статусом. Тут той самий вибір розглянуто на цифрах: розроблено два варіанти робочих проєктів із кошторисами на один дев'ятиповерховий будинок у Миколаєві, отримано офіційні дані про борги й споживання газу в Україні, Києві, Миколаєві та Одесі, представлено модель можливої економії палива, а також наведено позиції Київської міської державної адміністрації (КМДА), Фонду енергоефективності й Держенергоефективності щодо запропонованого мною методу

Чим ця стаття відрізняється від попередньої

У статті «Квартирний лічильник тепла чи алокатор: у чому різниця та що обрати для будинку» я порівнював обидва підходи якісно: чому в однотрубній вертикальній системі з кількома транзитними стояками неможливо охопити всю квартиру одним теплолічильником без зміни схеми, чим теплолічильник як засіб вимірювальної техніки відрізняється від розрахункового розподілювача, які нормативні зміни відкрили шлях до реконструкції. Кошторисів і макроекономічних розрахунків там не було.

Нижче – аналітична частина: проведено економічні дослідження, аналіз і розрахунки, вказано шляхи вирішення проблеми, розраховано вартість обох варіантів на прикладі одного будинку, наведено дані державних і місцевих органів влади та комунальних підприємств, зібрані протягом 2026 року (листи датовані з березня по серпень), розрахунок економії газу та перелік того, що в цих розрахунках залишається припущенням. Основою є моя аналітична доповідь «Способи реконструкції системи опалення багатоквартирних житлових будинків. Аналіз та вибір кращого» (06.07.2026), додаток до неї, листи державних органів і міських комунальних підприємств та мої пояснення до розрахунків. Метод, який я порівнюю з розподілювачами, запатентований мною, а проєкти й кошториси виконало підприємство, яке я очолюю, згідно з наявним патентом України та за власні кошти. Це заінтересована позиція, тому там, де цифри мають спірні місця, я вказую це прямо.

Фінансовий фон: що відповіли державні органи й міста

Офіційні відповіді показують, що теплопостачання працює з накопиченими боргами, а даних для планування реконструкції опалення бракує. Далі в статті використано показники за даними центральних і місцевих органів влади.

Мінрегіон повідомив, що з 2022 року підприємства теплопостачання не отримували з держбюджету коштів на компенсацію різниці в тарифах, а в бюджеті на 2026 рік такі кошти не передбачені. Водночас відомство нагадало, що в 2026 році 4% додаткових надходжень до бюджетів громад від податку на доходи фізичних осіб спрямовуються на розрахунки за енергоносії для підприємств теплопостачання, а за наявності боргу з різниці в тарифах – насамперед на його погашення (стаття 52 Закону про Державний бюджет на 2026 рік). Те саме відомство підтвердило, що не має даних про кількість багатоквартирних будинків, які потребують реконструкції чи термомодернізації систем опалення, і про обсяги газу, використаного підприємствами теплопостачання України для опалення житлових будинків за минулий сезон. НКРЕКП повідомила, що не має даних про питому вагу вартості природного газу у чинному тарифі на теплову енергію для населення. Київ із міського бюджету дотацій і компенсацій різниці в тарифах у 2024–2026 роках теплопостачальним підприємствам не виділяв.

Технічний стан внутрішньобудинкових мереж

Наказ Держжитлокомунгоспу № 76 від 17.05.2005 встановлює граничні строки служби елементів систем опалення до заміни:

• трубопроводи сталеві чорні (газоводяні) – 15–20 років;
• опалювальні прилади сталеві панельні – 15–20 років;
• радіатори чавунні – 30–40 років;
• запірна арматура – 10–15 років.

Житловий фонд радянського періоду будівництва експлуатується без заміни мереж 40–60 років, тобто граничні строки служби сталевих труб перевищено у 2–4 рази. Для ілюстрації наведу зріз внутрішньобудинкової труби в будинку на проспекті Миру, 17Б у Миколаєві: за моєю оцінкою, площа живого перерізу сталевої труби там зменшилася на 75–80%. Це один зразок з одного будинку. Масового обстеження, яке дозволило б узагальнити цей показник, немає, і державні органи, як видно з відповіді Мінрегіону, таких даних не збирають, хоча, на мій погляд, імовірність аналогічного стану металевих труб і чавунних радіаторів в інших будинках висока з урахуванням часу експлуатації, якості води та властивостей матеріалів того періоду будівництва.

Два варіанти реконструкції на одному будинку

Для порівняння я взяв 9–поверховий 2–секційний 72–квартирний будинок за типовим проєктом 1–464Д–83 на проспекті Миру, 17Б у м. Миколаєві Миколаївської області. Для цього будинку розроблено два варіанти робочих проєктів зі зведеними кошторисами в програмному комплексі АВК–5. Обидва виконано у ПП ТМА «Проект», яке я очолюю, за власні кошти.

Варіант 1: система опалення з розподілювачами

Капітальний ремонт однотрубної вертикальної системи із заміною труб і встановленням електронних розподілювачів (алокаторів) на кожному радіаторі. Стара схема зберігається: кілька стояків, як і раніше, проходять крізь кожну квартиру. Електронний розподілювач накопичує умовні одиниці за температурними даними та тривалістю роботи опалювального приладу; конкретний алгоритм залежить від моделі. Ці показання з урахуванням характеристик радіатора використовують для підрахунку розподілу теплової енергії, виміряної будинковим теплолічильником, за відповідною методикою. Безпосередньо кількість теплової енергії в Гкал розподілювач не вимірює. За проєктом, у кожній кімнаті біля вікон потрібно до 4–5 зварювальних вузлів.

Варіант 2: система опалення за моїм методом – поквартирний облік за патентом України на корисну модель № 102484 (зареєстрований 26.10.2015).

Один наявний підіймальний стояк вертикального ряду квартир перетворюють на подавальний стояк двотрубної системи, інший – на зворотний. Решту транзитних стояків демонтують. На кожному поверсі формують горизонтальні гілки послідовно з'єднаних радіаторів, які залишаються на своїх місцях. На вході в квартирну гілку встановлюють квартирний теплолічильник (засіб вимірювальної техніки, показання в Гкал) і прилади регулювання на кожному радіаторі. Теплолічильник визначає кількість теплової енергії за вимірюваннями витрати теплоносія та його температур у подавальному й зворотному трубопроводах; місця монтажу складових визначають за бажанням споживачів, проєктом та інструкцією виробника.

Стояки та лічильник розміщують біля зовнішньої стіни квартири.

Зведені кошториси:

Різниця між варіантами становить 47,241 тис. грн, або близько 0,4%. Структура кошторисів різна: вартість будівельних робіт у варіанті 2 нижча, але вищі кошторисний прибуток і адміністративні витрати, бо вони залежать від трудомісткості, а обсяги робіт у двох варіантах різні. Кошториси складено на різні дати (23.03.2026 і 29.06.2026) і в різних версіях АВК–5 (3.11.3 і 3.11.1), із середньою заробітною платою за рекомендаціями ДБН на момент складання. Тому різницю в 0,4% слід вважати співмірністю вартості двох варіантів. Економією на старті її назвати не можна. Наведені зведені кошториси остаточні.

За вартості близько 11,6 млн грн на 72–квартирний будинок вибір визначається тим, що отримує об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) за ці гроші. У варіанті з розподілювачами ОСББ отримує оновлені труби й розрахунковий розподіл тепла за умовними одиницями на старій однотрубній схемі. У варіанті за моїм методом ОСББ отримує нову двотрубну систему з подавальним і зворотним стояками, горизонтальною розводкою та квартирним обліком теплової енергії з регулюванням на кожному приладі опалення.

На мою думку, за технічними властивостями система за моїм методом близька до систем опалення, які сьогодні будують у нових житлових будинках: двотрубна схема з горизонтальною розводкою та поквартирним обліком теплової енергії. Різниця полягає в місці встановлення квартирного лічильника тепла. Тому вважаю, що така реконструкція наближає будинок за інженерним рівнем до новобудови, а це може впливати й на ринкову вартість квартир. Оцінки цього впливу в моїй доповіді немає, і подаю його як припущення, а не як розрахунок.

Модель економії газу

Розрахунки економії в моїй доповіді спираються на показник 20% після переходу на індивідуальні квартирні лічильники й терморегулятори. У листі КМДА його названо мінімальним показником, зафіксованим європейськими експертами. Джерелами цього показника вважаю звіт empirica GmbH для Генерального директорату Єврокомісії з енергетики (2016, «Guidelines on good practice in cost–effective cost allocation and billing of individual consumption of heating, cooling and domestic hot water in multi–apartment and multi–purpose buildings»), робочі документи Єврокомісії до Директиви 2012/27/EU (SWD(2016) 404 і 405) та німецькі дослідження (зокрема TU Dresden і праць Bert Oschatz, 2015). Документи Єврокомісії дають орієнтир 15–20% економії, німецькі дослідження – 15–25%. Показник 20% лежить у верхній частині цього діапазону, тому в розрахунках нижче його слід розглядати як моє припущення. У фінських дослідженнях 1990–х років, які наводить [огляд VTT (2017)](https://sarjaweb.vtt.fi/pdf/technology/2017/T305.pdf), економія від поквартирного вимірювання була меншою за 10% (Kimari, 1994), а за результатами досліджень Aho та ін. (1995) споживання теплової енергії в будинках із поквартирним вимірюванням було лише на 1% нижчим. Умови цих досліджень огляд подає стисло, тому пряме порівняння з європейськими оцінками умовне.

Подібних досліджень в Україні мені не відомо.

Умовна економія газу за припущенням про скорочення на 20% при двох цінах газу. Перехід від економії теплової енергії в будинках до економії газу в такій самій пропорції потребує окремого припущення про незмінну ефективність виробництва й передачі тепла. Якщо втрати в тепломережах і режими роботи джерел тепла не залежать від споживання, відсоток економії газу буде нижчим за відсоток економії тепла. Водночас економія в Україні може виявитися й вищою за європейську з огляду на ставлення теплопостачальних підприємств до споживачів і конкретну ситуацію окремого будинку.

*Офіційного джерела цифри 3,9 млрд м³ немає: Мінрегіон повідомив, що даних про обсяги газу на опалення житлових будинків не має.

**Я отримав 585 млн м³ як 20% від 2 925 млн м³, тобто від 75% прийнятого обсягу 3 900 млн м³. У цій моделі припускається, що на будинки, де поквартирний облік і регулювання технічно можливі й доцільні, припадає саме 75% базового споживання газу; цю частку я оцінив експертно, офіційного джерела немає. Частка будинків за кількістю сама по собі не визначає частки споживання. Для порівняння, 585 млн м³ становить 15% від 3,9 млрд м³, а 20% від усього обсягу дали б 780 млн м³.

***Середнє між двома сезонами (0,94 і 0,90 млрд м³). Лист КМДА наводить обсяг газу КП «Київтеплоенерго» для виробництва теплоенергії загалом, без розподілу між житловим фондом, бюджетними й комерційними споживачами та між опаленням і гарячою водою, тому київський результат слід розглядати як верхню оцінку.

Періоди в таблиці різні: Київ – середнє двох сезонів, Миколаїв – сезон 2024/2025, Одеса – листопад–березень 2024/2025. Результат залежить від чотирьох припущень.

1. Ціна газу

У доповіді я прийняв 15 грн за м³. Гарантій, що регульована ціна незабаром не зросте, немає. Це середньозважена повна вартість газу для теплопостачальної організації з урахуванням споживачів різних груп (населення – 7,42 грн/м³, бюджетні установи – 16,39 грн/м³, комерційні споживачі – близько 15–18 грн/м³ без ПДВ) та витрат на транспортування й розподіл. Обсяги в таблиці, крім київського, стосуються опалення житлового фонду, тобто групи «населення», для якої регульована ціна газу в сезоні 2025/2026 становила 7,42 грн за м³ з ПДВ і була зафіксована до 31.03.2026 ([Бухплатформа](https://buhplatforma.com.ua/news/103896–uriad–ne–zminiuvatyme–tsiny–na–gaz–dlia–naselennia–ta–biudzhetnykh–ustanov–v–opaliuvalnyi–period–2025–2026)). Для обсягів групи «населення» коректнішою є ціна 7,42 грн, а 15 грн відповідає сукупності споживачів теплопостачальника. Тому в таблиці наведено обидві ціни: грошовий ефект відрізняється приблизно вдвічі.

2. Валова економія

Розрахунок показує вартість заощадженого палива без віднімання витрат на реконструкцію. Економія з'являється лише в тих будинках, де реконструкцію виконано. Цифри в таблиці описують потенціал на момент, коли реконструйовано весь придатний фонд, а початок програми потребує окремого фінансування.

3. Показник 20%

Це розрахункова передумова. Підтвердити її на українському будинку має пілотний проєкт.

4. Придатна частина фонду

Для України результат залежить від прийнятої мною частки базового споживання газу (75%) і від обсягу 3,9 млрд м³, обидва значення без офіційного підтвердження.

Я пропоную спрямовувати кошти, що вивільняються завдяки економії газу, на капітальну реконструкцію під ключ. За ціни 15 грн/м³ річна економія відповідає вартості реконструкції близько 756 будинків в Україні, близько 238 будинків у Києві, близько 11 в Миколаєві та близько 34 в Одесі (у розрахунку взято вартість варіанта 2, 11,6 млн грн). Серед можливих джерел я називаю також перенаправлення частини бюджетних видатків на субсидії (понад 4,1 млрд грн на рік за даними Пенсійного фонду) та міської допомоги теплопостачальним підприємствам. Це моя пропозиція, яку ще мають розглянути органи, відповідальні за ці бюджети.

Позиція органів влади

КМДА (лист Департаменту житлово–комунальної інфраструктури від 18.08.2026 № 058/7/1–5518). Департамент розглянув звернення мого підприємства ПП ТМА «Проект» за інформацією КП «Київтеплоенерго». У листі відзначено переваги методу: можливість індивідуального обліку та регулювання споживання кожною квартирою, збереження належного рівня комфорту, посилення стимулу споживачів до термомодернізації огороджувальних конструкцій. Окремо названо обмеження системи: гідравлічний баланс і складність монтажу. Підприємство підтримало реалізацію пілотного проєкту на базі одного ОСББ, за умови збереження проєктних параметрів – теплового навантаження будинку та гідравлічного опору системи опалення. Згідно із законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» інженерні мережі є спільним майном співвласників, а рішення про реконструкцію належить до компетенції загальних зборів, тому проєкт може пропонуватися безпосередньо ОСББ Києва.

ДУ «Фонд енергоефективності» (лист від 30.03.2026 № 01/18/235/26, відповідь на мій лист від 17.03.2026). Технічна комісія Фонду ознайомилася з проєктними рішеннями методу й визначила кілька недоліків. Перетворення вертикальної однотрубної системи на горизонтальну двотрубну в межах квартири потребує прокладання труб між приладами в різних кімнатах відкритим або закритим способом. У квартирі на одному зі стояків потрібно розмістити шафу з обладнанням обліку й запірною арматурою з обов'язковим доступом для обслуговування. Для дотримання швидкісного режиму теплоносія в наявних стояках квартири в межах під'їзду потрібно або розділити на групи й підключити до різних стояків, або збільшити діаметр обраного стояка, що вимагатиме заміни всієї вертикальної ділянки. Роботи проводяться в заселених приміщеннях, тому потребують від власників додаткових витрат і часу, включно з оздоблювальними роботами та частковою зміною меблювання. Комісія дійшла висновку, що метод є ситуативним і не може бути рекомендований як типове рішення для програм Фонду, але в межах окремого проєкту, затвердженого експертною організацією, його реалізація можлива. Фонд також повідомив, що заміна трубопроводів системи опалення в квартирах за чинною версією програми «ЕНЕРГОДІМ» недоступна.

Держенергоефективності (лист від 16.03.2026 № 254–1.3/8.2/09–26, відповідь на моє звернення від 09.02.2026). Агентство зазначило, що викладені в моєму зверненні пропозиції є слушними та заслуговують на увагу, і підтримує заходи з енергомодернізації, зокрема запровадження сучасних систем обліку теплової енергії. Щодо фінансування воно вказало на АТ «Фонд декарбонізації України» (фінансова компанія, 100% акцій якої належить державі в особі Держенергоефективності), яке надає ОСББ кредитування, фінансовий лізинг і факторинг, та на програму, що реалізується Фондом енергоефективності. Лист не містить оцінки технічних параметрів методу.

Проєкт у Миколаєві. Робочий проєкт реконструкції системи опалення 9–поверхового 4–секційного 144–квартирного будинку (типовий проєкт 1–464Д–84), виконаний за моєю ініціативою та за мої кошти, отримав позитивну експертну оцінку філії ДП «Укрдержбудекспертиза» у Миколаївській області.

Жоден із цих листів не є рішенням про масове впровадження. КМДА підтримує пілот на одному ОСББ із конкретними умовами, Фонд енергоефективності не рекомендує метод як типове рішення своїх програм, але допускає його в межах окремого проєкту, Держенергоефективності висловлює загальну підтримку модернізації обліку.

Нормативна база та порядок дій для ОСББ

Пункт 7.31 Зміни № 1 до ДБН В.2.2–15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» передбачає, що при централізованому теплопостачанні слід застосовувати засоби обліку (розподілення) витрати теплової енергії, а місця їх облаштування повинні знаходитись поза межами квартир. Для реконструкції зроблено виняток: «В умовах реконструкції систем опалення житлових будівель допускається влаштування засобів обліку (розподілення) витрати теплової енергії в межах квартир». Норма не називає типу приладу, тому стосується і теплолічильників, і розподілювачів.

За Переліком будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання (затверджений Постановою Кабінету Міністрів України (КМУ) № 406 від 07.06.2017, абзац перший пункту 3 в редакції Постанови КМУ № 1094 від 24.09.2024), реконструкція та капітальний ремонт внутрішніх систем опалення не потребують таких документів. До цих робіт належать зміна типу системи з однотрубної на двотрубну та/або з вертикальної на горизонтальну, а також встановлення та заміна приладів–розподілювачів й іншого обладнання регулювання і обліку теплової енергії. Після завершення таких робіт об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Звільнення від дозволів не скасовує вимог до проєкту: Фонд енергоефективності у своєму листі допускає метод лише в межах окремого проєкту, затвердженого експертною організацією.

Порядок дій для ОСББ, який я пропоную, складається з п'яти кроків:

1. Загальні збори співвласників і згода на реконструкцію.
2. Замовлення робочого проєкту з прив'язкою до патенту № 102484.
3. Подання заявки на фінансування до АТ «Фонд декарбонізації України» для кредитування чи лізингу.
4. Отримання гранту на фінансування пілотного об'єкта (за листом Фонду енергоефективності, гранти програми «ЕНЕРГОДІМ» не покривають заміну труб).
5. Фінансування за рахунок держави за окремою програмою з урахуванням доцільності такої програми в принципі.

Для фінансування Держенергоефективності називає АТ «Фонд декарбонізації України» (кредитування, фінансовий лізинг, факторинг; отримувачами підтримки можуть бути й ОСББ). Фонд енергоефективності пояснив, що його гранти відшкодовують до 70% вартості заходів з урахуванням обмежень, а заміна трубопроводів системи опалення в квартирах за чинною версією програми «ЕНЕРГОДІМ» недоступна. За листом Фонду, гранти цієї програми можуть покрити встановлення вузлів розподільного обліку чи розподілювачів і автоматичних регуляторів температури в квартирах, але не заміну труб, яку передбачає метод. Заміну труб передбачають обидва варіанти, тому повна вартість жодного з них грантом програми не покривається: грант може охопити лише розподілювачі чи вузли обліку й регулятори. Тому ОСББ варто з'ясовувати на етапі подання заявки, які джерела (кредит, лізинг, поєднання з іншими програмами) покриють реконструкцію повністю.

Зміна схеми потребує доступу до квартир, через які проходять стояки. Квартирний вузол дозволяє окремо обліковувати теплову енергію та регулювати її споживання. Гідравлічну взаємодію квартирних гілок обмежують проєктними рішеннями й балансуванням. Повної незалежності платежів від сусідів це не гарантує: на нарахування впливають установлені правила розподілу (які, до речі, можуть змінитися з появою нового методу реконструкції), загальнобудинкові потреби та теплообмін між приміщеннями. Монтаж виконують вертикальними модулями (стояками), для кожного з яких потрібен доступ до всіх квартир ряду, тому ОСББ складає графік робіт на тих стояках, де власники надали доступ. Якщо хтось відмовляється, питання, на мою думку, вирішується на рівні правління ОСББ: стояки є спільною власністю співвласників, а рішення загальних зборів щодо реконструкції спільних мереж обов'язкове для всіх.

Висновок

За даними двох кошторисів на один будинок, вартість реконструкції з розподілювачами й з поквартирним обліком за патентом № 102484 співмірна: близько 11,6 млн грн, або понад 160 тис. грн на квартиру. Вибір визначається результатом. Розподілювачі залишають стару однотрубну систему з розрахунковим розподілом тепла за умовними одиницями, поквартирний метод надає споживачеві свободу керувати власним споживанням і дає двотрубну систему з квартирним обліком теплової енергії. Обидва варіанти передбачають роботи в заселених квартирах і заміну труб, яка за чинною версією програми «ЕНЕРГОДІМ» грантом не покривається. Для поквартирного методу Фонд енергоефективності додатково вказує на шафу з обладнанням обліку в квартирі та на потребу переглянути режим роботи стояків.

Макроекономічні цифри моєї доповіді – 8,775 млрд грн на рік для України і 2,76 млрд грн для Києва за ціни 15 грн/м³ – залишаються модельними. Вони побудовані на показнику 20%, який у джерелах, на які я спираюся, лежить у верхній частині діапазону 15–20%, на обсязі газу 3,9 млрд м³ без офіційного підтвердження та на ціні газу 15 грн за м³, майже вдвічі вищій за регульовану для населення. Наступний крок, який визначила КМДА, – пілотний проєкт в одному ОСББ зі збереженням проєктного теплового навантаження й гідравлічного опору. Вимірювання за опалювальний сезон із порівнянням із базовим періодом, коригуванням за погодними умовами та врахуванням температури у приміщеннях дозволять оцінити показник економії. Пілотний об'єкт також дасть дані про складність монтажу й гідравлічний баланс, які КМДА й Фонд енергоефективності назвали основними обмеженнями. Пілотний об'єкт, на мою думку, треба збудувати якомога скоріше, щоб отримати вимірювані дані для рішень про масове впровадження.

Петро Дерменжи – архітектор, автор патенту України на корисну модель № 102484 «Спосіб реконструкції системи водяного опалення багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку».

–––

Коментар редакції

Матеріал публікується як авторська аналітична доповідь Петра Дерменжи: розрахунки, модель економії й оцінки належать автору. Редакція звірила цифри з наданими документами (кошториси, листи органів влади), але не виконувала незалежного кошторисного чи інженерного розрахунку.

Два кошториси на один будинок відрізняються на 0,4%. Жоден із листів органів влади не є рішенням про масове впровадження методу: КМДА підтримує пілот в одному ОСББ, Фонд енергоефективності не рекомендує метод як типове рішення, Держенергоефективності висловлює загальну підтримку модернізації обліку.

Економія газу 20% і похідні суми (зокрема від 4,3 до 8,8 млрд грн на рік для України залежно від ціни газу) – модельний розрахунок. Автор сам називає його слабкі місця: показник 20% у верхній частині діапазону 15–20%, обсяг 3,9 млрд м³ і частка фонду 75% без офіційних джерел, ціна газу 15 грн/м³ майже вдвічі вища за регульовану для населення. Порівняння вартості спирається на два кошториси однієї організації, складені на різні дати; для висновків про будинки іншої серії чи регіону потрібні додаткові кошториси. Теза автора про зближення реконструйованого будинку з новобудовою за інженерним рівнем і про вплив на ринкову вартість квартир не підтверджена розрахунками чи ринковими даними й також є припущенням.

За наявними даними метод доцільно розглядати як варіант для окремого проєкту з експертизою або пілота, а не як типове рішення. Гідравлічний розрахунок і налагодження потрібні для балансу системи; пілотний проєкт дозволить перевірити її роботу, оцінити складність монтажу та визначити економію тепла за порівнянних умов. Редакція AW–Therm готова опублікувати його результати.